2010/2/16(火)
皆さんこんにちは。今回は≪住宅瑕疵担保履行法≫についてご説明したいと思います。
●住宅瑕疵担保履行法とは？
≪新築住宅≫を供給する事業者に対して、瑕疵の補修等が確実に行われるよう、保険や供託を義務付ける法律です。
≪平成２１年１０月１日以降に引き渡される新築住宅≫が適用対象になっており、万が一、事業者が倒産した場合等でも、２０００万円までの補修費用の支払いが保険法人から受けられます。
●事業者の瑕疵担保責任とは？
新築住宅を供給する事業者は、住宅のなかでも特に重要な部分である、構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分（コンクリートや排水管など）の瑕疵（欠陥）に対して≪１０年間≫補修したり、瑕疵によって生じた損害を賠償する責任のことです。
住宅瑕疵担保履行法は、この瑕疵担保責任を確実に履行するための資力確保措置（保険加入または供託）の事業者への義務付け等を定めています。これによって、皆さまが安心して新築住宅を取得していただけるようにということで出来た法律です。
●保険制度とは？
新築住宅に瑕疵があった場合、補修等を行った事業者に、保険金が支払われる制度です。また、保険への加入にあたっては、住宅の工事中に検査が行われます。
事業者が倒産しているなど、補修等が行えない場合、保険に加入している新築住宅（保険付き住宅）を取得された方は、保険法人に対して瑕疵の補修などにかかる費用（保険金）を請求することができます（直接請求）。
●供託制度とは？
新築住宅に瑕疵があれば、事業者はその補修等を行う責任がありますが、事業者が倒産している場合等は、この責任を果たすことができなくなります。
そこで、このような場合に備えて、事業者が、法律で定められた額の保証金（現金等）をあらかじめ法務局などの供託所に預けておく制度です。
事業者が倒産しているなどで補修等が行えない場合は、新築住宅を取得された方は、供託所に対して瑕疵の補修等に必要な金額について、保証金からの還付を請求することができます（還付請求）。
●売主と買主との間でトラブルが発生した場合
住宅瑕疵担保責任保険が適用になっている住宅の売主や請負人（売主等）とその買主や発注者（買主等）との間でトラブルが生じた場合、消費者保護の観点から住宅専門の紛争処理機関において、適切かつ迅速な紛争処理が受けられる体制になっています。
具体的には、売主等または買主等が「指定住宅紛争処理機関（住宅紛争審査会）」に申請して、「あっせん」、「調停」または「仲裁」を受けることができます。
この紛争処理のために申請者または相手方が負担する費用は、原則として申請手数料のみであり、申請手数料は1万円です。それ以外の費用（紛争処理委員への謝金、通常の鑑定・現地調査費用）は原則としてかかりません。
つまり、制度全体で運営費を支えますので、当事者は1万円程度の負担で、専門家による紛争処理を受けられることになります。
また、保険金の支払いが関連するようなトラブルの場合は、保険法人が参加することにより、一回的な紛争処理が期待できます。
当事者が希望しない場合は参加させないこともできます。なお、和解が成立した場合は、保険法人はその結果を尊重することとされています。
保険法人が利害関係人または紛争当事者として参加した場合は、特段の理由がない限り、示された和解案または調停案を受け入れることとされています。
さらに、保険付き住宅を取得した人は、住宅紛争処理支援センターの無料電話相談を利用することができます。また、弁護士等の専門家との面談相談（予約制）も無料で利用することができます。
この法律は≪平成２１年１０月１日以降のお引渡しの物件のみ≫適応されます。マンションの場合は、一番最初に鍵をお引渡しした日が重要です。
【アルファステイツ黒田町】は鍵のお引渡し時期を平成２２年６月下旬ごろと予定しております。現在、松江市の分譲マンションの中で≪住宅瑕疵担保履行法≫が適用となる物件は【アルファステイツ黒田町】のみとなっております。
今回のブログの内容でご不明な点やご質問等ございましたら【アルファステイツ黒田町】の現地にてご説明させていただきます。実際のお部屋もご見学いただけますのでお気軽にお越しください。
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2010/2/9(火)
皆さんこんにちは。
今回は、【転勤】についてお話ししたいと思います。
皆さんは【どのぐらいの周期】で【どのぐらいの範囲】で転勤がありますか？
お仕事の内容にもよると思いますが、全国転勤がある方もいれば、中国地方を転々とする方、島根県内で転勤がある方と様々だと思います。
さらに転勤の周期も毎回バラバラではないでしょうか？
私たちの仕事も転勤は付き物です。転勤の多い人は半年に１回、少ない人は５年というように不定期です。
私も松江に来て２年半が過ぎました。内勤の仕事につかない限りはずっと転勤があると思います。
同じ転勤族の方をご案内するときに【どこで住宅を購入したいですか？】とよく質問します。
皆さんの多い意見としては、
■自分（奥様）の実家のある地域
■職場の近く
■子供が学校に入るときにいる地域
という回答があります。
私は実家のある香川県で購入したいと考えていますが、仕事があるのでなかなか香川県まで住宅を見に行く機会もないですし、何となくでしか考えていない住宅購入のために１日潰すのはもったいないと思ってしまいます。
また、子供が学校に入学してしまったら転校させるのはかわいそうなので入学までには住宅を購入すると思います。
皆さまはいかがでしょうか？特に転勤族の方は購入しても転勤があり、単身赴任しなければいけなくなるのでなかなか住宅検討・購入に対して前向きに考えれないのではないかと思います。
ですが、もし、今ご実家のある地域にいて転勤の可能性があったり、お子様が入学して転校させたくないと思っている方はそろそろ住宅について考えられたほうがいいのではないでしょうか？
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2010/1/12(火)
皆さんこんにちは。先日からお伝えしております【建物内モデルルーム】へ多数のご来場誠にありがとうございました。
今回は、ご案内中にお客様よりお聞きした【お部屋の使い方】についてお話ししたいと思います。
～ このような使い方はいかがですか？ ～
■夫婦２人・お子様２人の場合
≪現在≫
↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓
入居から１５年後
↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓
子供部屋 ⇒夫婦の寝室・趣味の部屋
夫婦の寝室⇒客間
≪広い部屋・部屋数よりも将来のことを考えました≫
『将来、子供が独立したときのことを考えると、子供のために部屋を与えても先々で部屋があまるんです。そう考えると無理をして少し広くて高い部屋を買うよりも夫婦２人になったときにちょうど良い広さの部屋を購入しようと思いました。』
これが先日ご案内したお客様よりお聞きした住宅計画です。皆さんはお子様が独立した後のことも考えてお部屋をご検討されていますか？
どこを重要視されるかは人それぞれ違うと思います。
お子様のことを考えて、
お子様と一緒にいる期間はゆったりくつろげる広い部屋が欲しい方、
自分の趣味の部屋が欲しいのでもうひとつ部屋が欲しいという方、
男の子２人・女の子２人の兄弟・姉妹なので子供部屋は１部屋でいいと思っている方…
住宅購入は高額なお買物です。後々、『あのときこれを考えていれば…』ということがないように重要視するポイントを見つけることが住宅購入において失敗しない方法ではないでしょうか？
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2009/12/22(火)
みなさんこんにちは。今回はよくある住宅購入者のご意見をご紹介したいと思います（あくまでも一部の意見なのでご参考にしてください）。
みなさんはどちらを選ばれますか？
Ａさん（３０歳）
住居形態：賃貸マンション
家族構成：夫婦・子供１人
将来のことを考えて３０歳というタイミングで住宅を検討
⇒家賃はムダだと思うし、将来のために自分の家は持ちたいとも思うけれども先々を考えると不安
ケース①
１．とりあえず自己資金を貯めようと考える。
↓
２．５年後にいくらかの自己資金を貯め、住宅検討を再開する。
↓
３．ついに気に入った物件に出会う。
↓
４．自己資金を貯めていた５年間の間に景気が回復、それに伴い金利・物件価格が上昇。
↓
５．せっかく貯めていた自己資金が水の泡になってしまう。
↓
６．結局、支払いに不安を抱いてしまう。
↓
７．さらに５年が経過し、気付けば４０歳。今から住宅ローンを組むと完済は７５歳。退職しても支払っていかなくてはいけないという不安と、６０歳の退職までの２０年間で支払いを終わらせるなら月々の支払いが上昇するという不安を抱き、逆に将来が不安になってしまう。
⇒【支払いが不安】という理由から【将来が不安】になっています。せっかく貯めた自己資金も１０年前（３０歳のとき）と同じ不安に戻ってしまいました。
ケース②
ａ．分譲マンションに暮らす。
↓
ｂ．広い部屋、割安な価格設定、ゆとりのある生活を送ることが出来る。
↓
ｃ．分譲マンションなので家族みんなが便利な生活。さらに住宅ローンを抱えたことにより、仕事にもハリがでる。
↓
ｄ．支払いパターンができている為、毎月計画的な生活で安心して暮らせる。
↓
ｅ．住宅を購入したので転校する必要がなく子供も友達と離れる心配がない。
↓
ｆ．最もお金のかかる５０代になっても住宅ローンの先が見えているので退職後の計画も立てることができる。
↓
ｇ．将来が安心。
⇒家族のため・自分の財産のため・老後のためと様々なメリットがあり、仕事も充実。願った希望が叶う。
さて、みなさんはケース①・ケース②のどちらを選ばれますか？【先々の不安】はどうすれば解決できるのでしょうか？
住宅購入は大きなお買物ですので将来のことまで考えるのは当然だと思います。みなさんも一度考えてみてはいかがでしょうか？
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2009/12/11(金)
皆様、こんにちは。
山陰地方はそろそろ寒くなってきており、来週は“雪”が降るとかいううわさもちらほら聞こえてきます。そろそろスタッドレスタイヤに交換したほうがいいですよ？お店によっては『売り切れ』なんてこともあるみたいで、必要なときに困ってしまうかもしれません。うちの社員も全員タイヤの衣替えが終わったみたいなので、皆さんも早めに交換してください。
さて今回は【家賃】について考えてみたいと思います。
| 月々の家賃 | ３年間 | ６年間 | ９年間 | １２年間 |
| ５０,０００円 | １８０万円 | ３６０万円 | ５４０万円 | ７２０万円 |
| ６０,０００円 | ２１６万円 | ４３２万円 | ６４８万円 | ８６４万円 |
| ７０,０００円 | ２５２万円 | ５０４万円 | ７５６万円 | １,００８万円 |
| ８０,０００円 | ２８８万円 | ５７６万円 | ８６４万円 | １,１５２万円 |
【その①】は現状の経験で自分の欄がわかると思いますが、【その②】は自分の人生設計が出来ていないとわからないと思います。
過去に支払った家賃はあとから悔やんでも返してもらえるわけではありません。
しかし今後発生する家賃はあなたの決断次第では“軽減”が可能です。
住宅の検討や購入は“まず自分の現状を理解する”というところが「はじめの一歩」ではないでしょうか？
一度、かんがえてみませんか？
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2009/12/4(金)
皆さんこんにちは。今回はマンションで“ペットと暮らす”生活についてご案内したいと思います。
『ペットと暮らせるマンション』について
近年、お部屋の中で家族としてペットと一緒に生活をされている方が多くいらっしゃいます。少子高齢化や核家族化がすすむ現在の世の中で【ペット】はとても欠かせない存在となっております。
当社のマンションでもご希望なさる方もいらっしゃいますので、アルファマンションでは大切なペットと一緒に暮らすことができるよう取り組んでおります。
１階にはペット専用の足洗い場を共用部に設置し、散歩帰りには足をきれいに洗っていただけます。もちろん、ペットを飼われない方もいらっしゃいますので飼い主のモラルが大切となります。その中でしっかりとした【ルール】を決めてお互いが気持ちよいマンションライフをおくって頂けるようにしています。
↓ こういった“ちょっとした不安や希望”をお持ちの方のために ↓
『マンション検討開始 ～ 検討 ～ 購入 ～ 入居まで』
皆様が、マンションを含めた住宅をご検討なさる中で様々な道のりを歩まれます。
それは、
クリック ⇒ ① ご検討のワンポイントアドバイス
「住宅を考えたいが、何から始めたらいいのか分からない？」
そんなあなたに、それぞれの検討段階に応じたポイントをまとめました。
住宅のご検討がはじめての方には、検討のための参考ツールとして
ご活用いただければ幸いです。
クリック ⇒ ② ご検討中によくある質問
見学～検討～購入～入居までの道のりの中で、皆様が抱える
質問の例をまとめてますのでご参考に!!
クリック ⇒ ③ 資金・税金のよくある Q＆Ａ
ほとんどの方が気になる『お金』の話です。住宅ローンの種類やお支払について、
それから身近にあるのに分かりにくい『税金』の話についてご案内します。
※これは参考になりますよ!!
クリック ⇒ ④ 入居後によくある質問
お金のこと、管理のこと、アフターサービスなど入居後にまつわるＱ＆Ａです。
ご入居後のサポート体制もご案内してますのでぜひご覧ください。
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2009/11/17(火)
みんさんこんにちは。以前に“管理費”ついてご説明いたしましたので、今回は“修繕積立金”についてご説明したいと思います。
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では“修繕積立金”についてみてみましょう。
■□ 修繕積立金とは □■
管理費が日常的な維持・管理のためにつかわれるの費用であるのに対し、多額の費用を要する大規模な修繕工事に備えて積み立てるのが“修繕積立金”です。また、その金額の根拠となるものが“長期修繕計画”です。
■□ 長期修繕計画とは □■
コンクリート造りの頑丈なマンションでも年数の経過とともに老朽化・劣化が進んでいきます。そこで、将来にわたって快適な住み心地を維持し、資産価値を守れるよう、長期展望のもとに計画を立てたものが“長期修繕計画”です。新築とほぼ同等水準の機能・外観を保つため３０年間の工事費を試算しています。それを基に月々の“修繕積立金”は算出されています。
【アルファステイツ黒田町では…】
◎３０年間の長期修繕計画があります！
◎実状に合うよう、５年毎に計画の見直しを行います！
≪主な修繕計画≫
◆手摺り・外建具塗装直し(４～５年)
◆床モルタルの塗替え(１０～１５年)
◆外壁タイル補修(１５～２０年)
◆給水槽取替え(２５～３０年)
◆エレベーター取替え(３０年) など
※上記以外にも修繕計画の項目がございます。詳細はスタッフまでお問い合わせください。
『マンションの“管理費”や“修繕積立金”はもったいない』という声をよく耳にしますが、そういった費用によりご入居者皆様の資産を守っているのです。
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2009/11/10(火)
みなさんこんにちは。今回はマンションにご入居された後、月々にかかる費用のひとつ“管理費”についてご説明したいと思います。
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【内容】
①インターネットより資料請求、もしくはご見学予約をしていただきます。
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では、管理費についてみてみましょう。
●○管理費の内訳○●
◇共用部の電気代
廊下・エントランス・街灯などの電気はもちろんのこと、エレベーター・機械式駐車場・受水槽ポンプ・宅配ボックスの電気代があります。
◇共用部の水道代
管理人さんが廊下・ゴミ置き場など、共用部の清掃や植栽の水やりを行う際の水道代が含まれます。
◇共用部の各種保険料
万が一の場合、ご自身のお部屋同様に共用部の火災保険や損害保険をかけるようにしています。
◇共用部の保守・点検
エレベーター・消防設備・機械式駐車場などは安全・安心のため、定期的に保守・点検をします。
◇共用部の定期清掃
日常の管理人さんの清掃とは別に、プロの業者による定期清掃（機械洗浄）を行います。また、受水槽内の定期清掃も行います。
◇人材派遣費
管理人さんのお給料はみなさんの管理費から出ています。
◇警備料
万が一の場合に住戸のインターホンから警備会社に警報を発することが出来るようになっています。また、機械警備として各設備に異常が発生した場合にも警報が送られます。
◆この他にも…
水質調査・設備維持費・共用部の電球などの消耗品費・植栽管理費などが含まれます。
これだけの費用をあわせてマンションの管理費は設定されています。ご入居者のお住まいを管理していくために必要な費用です。それにより、皆様の資産をお守りし、快適にお住まいいただくことが出来るのです。
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2009/10/2(金)
皆様、こんにちは。
突然ですが、あなたは今何歳ですか？
なぜこんなことを聞くかと申しますと、住宅ローンは皆様にとって家族の次くらいにお付き合いが“長い”存在だからです。あなたは“何歳まで”住宅ローンとお付き合いするのでしょうか？
ほとんどのお客様が【いつ住宅を購入するか】を一所懸命考えてらっしゃいます。もちろんご結婚やご出産、お子様の年齢によっては入学・受験など様々な「節目」が人生には存在します。ですからそれにあわせて購入するのが一番購入しやすいのですが、少し視点を変えてみてはいかがでしょうか？
【買う(始まる)時期ではなく、終わる時期を考える】
| 住宅ローンが終了する年齢 | |||||||
| 20歳 | 55歳 | ||||||
| 25歳 | → | 60歳 | |||||
| 30歳 | → | 65歳 | |||||
| 35歳 | → | 70歳 | |||||
| 40歳 | → | 75歳 | |||||
| 45歳 | → | 80歳 | |||||
| 50歳 | → | 85歳 | |||||
現在、ほとんどのお客様が「35年ローン」で住宅を購入なさいます。もちろん早めに終了させるために【繰り上げ返済】をする方もいらっしゃいますが、もし出来なかったらどうでしょう？
■ 退職金を住宅ローンの返済に…
⇒ 老後の楽しみが大きくなくなります。お子様の結婚などにもお金がかかる頃ですね
■ 年金を住宅ローンの返済に…
⇒ 重要な生活費である“年金”をローンへ費やさなければなりません
■ 退職後、年金を受給するまでの数年間は大変です…
⇒ その間基本的に収入がないわけですから、貯金を崩しましょう
というように、様々な問題点を考え、理解した上で購入時期は考えてはいかがですか？これからの数年間は、ご自分の将来ではかなりの大きな“差”になってしまいますよ★
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2009/8/13(木)
皆様こんばんは。今日は住宅購入の際によくある質問について書いてみます。
基本的に住宅購入者のほとんどの方が『初心者』のはずです。もちろん色々理解するから迷ったり、踏ん切りがつかないわけですが、購入した人のほとんどが言うことは
【最初に見学したときは買う気なんかなかったんです。】
と、おっしゃいます。
【ではなぜその気になったんですか？】
と聞くと…
【意外と支払いが安かった】 とか
【住宅購入はもっと大変なことかと思っていた】 とか
【たくさんの税金がかかると思っていた】 とか
【自分は住宅ローンが組めないと思っていた】 など
売り手とすれば『そうだったんだ!!』というような内容が多く見られます。
つまり、
“皆様、本当はもっと早く買えていたんだろうな”ということです。
なので今回はこんな内容にしてみました。
【特に決まりはありません。“０円”でもOKです】
頭金に関しては、必ずいくら位の準備がいるといった決まりはありません。最近の住宅を購入される方の中には、頭金０で購入されている方も少なくありません。
頭金を考える上で、重要になってくるのは「年間返済負担率」です。年間返済負担率の審査条件は各金融機関で数値が異なりますので、見学のときにシミュレーションして確認してみてください。
【登記の費用や住宅ローンの費用と修繕の準備費用など】
【１】金融機関への保証料等（ローンを組む場合）
【２】登記代行手数料
【３】修繕積立基金
【４】印紙税
【５】登録免許税（土地分と建物分）
【６】不動産取得税（土地分と建物分）
【７】など
【安心なずっと支払いが変わらないものや当面は金利が安く支払いが楽なもの】
【生命保険に加入すれば万が一の場合にローンがなくなります】
一定の収入があり、継続した収入がある人(正社員で働いている人)が対象です。金利は、＜変動金利＞、＜固定金利選択型＞、＜全期間固定金利型＞等から選べます。
【支払った所得税や住民税が返ってきます】
※金額には上限がありますので詳しくはモデルルームでご確認下さい。
【何かしら払わないといけません】
【①印紙税（国税）】
●印紙税は契約書を作成する時にかかる税金です。土地や建物を購入する時には、売買契約書を取り交わしますが、契約書には必ず印紙をはり、割印をすることで印紙税の納税となります。印紙税の税額は、契約書の表示されている売買価格等によって決められます。また、住宅ローンを組む時に、金銭消費貸借契約書を取り交わしますが、契約書には、必ず印紙をはり、割印をすることでローン契約を結ぶとそれだけで印紙税がかかるようになります。
【②登録免許税（国税）】
●土地や建物を取得した場合、その権利関係を明らかにする為には、登記をする必要があります。住宅を購入した場合は、所有権の保存登記、ローン契約を行ったときは担保を設定する為の抵当権設定登記が必要となり、その際にいずれも登録免許税が課税され、登記の手続きを受けた司法書士が納税まで代行するのが一般的です。
【③不動産取得税（地方税）】
●土地や建物を取得した時や、増改築をした時等に、所在地の都道府県によって課税されます。不動産所得税の算出の式は、
＜課税標準（その年の１月１日現在の固定資産税評価額）×税率＞
で、税率は登記の内容によって異なります。また、上記の税金の他、不動産を所有していると下記の税金が毎年課税されます。
【④固定資産税（地方税）】
●固定資産税は市町村が課税する地方税で、土地、建物、償却資産にかかります。毎年１月１日現在、各市町村の固定資産課税台帳に、所有者として登録されている人に課税されます。税額は「固定資産税評価額」に税率（通常は1.4%）をかけて算出されます。
【⑤都市計画税（地方税）】
●都市計画税は、都市計画法で指定されている市街区域内の土地、建物の所有者に対して課税される地方税です。税額は固定資産税と同様に、固定資産税評価額に各市町村が定める税率をかけて算出します。税率の上限は０．３％です。
※地域によって弱冠内容が異なります。また、金利・税制等は変更される場合があります。
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